潘志明先生
中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理
香港餐飲聯業協會會董．香港商場管理學會會員
澳門房地產聯合商會名譽會長．澳門地產業總商會榮譽會長
潘志明先生從事地產代理行業逾30年，積累多年豐富經驗，緊貼社會經濟脈搏，對代理業務瞭如指掌，尤擅長工商舖市場。對工廈、商廈寫字樓、商舖各版塊的行情及市況皆充份掌握，多年來屢獲各大媒體邀請作嘉賓及接受專訪，分享對工商舖市場專業而獨到的評論及看法，為工商舖之專家翹楚，其真知灼見，深得業內及市場人士高度評價。
潘先生人脈廣泛，其工商舖專業知識及意見，為客戶及投資者們不斷增值資產財富，在業內有口皆碑。憑著其高瞻遠矚及過人魄力，在工商舖代理業務上運籌帷幄 ; 除帶領香港工商舖代理團隊創出驕人佳績外，更掌管澳門、珠海及橫琴板塊業務，讓專業代理團隊做大做強，成績斐然。
近年更致力提倡在地產代理行業上發展資訊科技，推動網上交流，建立全面數據平台，令客户更快掌握投資機遇。
潘志明先生
中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理
香港餐飲聯業協會會董
香港商場管理學會會員
澳門房地產聯合商會名譽會長
澳門地產業總商會榮譽會長
潘志明先生從事地產代理行業逾30年，積累多年豐富經驗，緊貼社會經濟脈搏，對代理業務瞭如指掌，尤擅長工商舖市場。對工廈、商廈寫字樓、商舖各版塊的行情及市況皆充份掌握，多年來屢獲各大媒體邀請作嘉賓及接受專訪，分享對工商舖市場專業而獨到的評論及看法，為工商舖之專家翹楚，其真知灼見，深得業內及市場人士高度評價。
潘先生人脈廣泛，其工商舖專業知識及意見，為客戶及投資者們不斷增值資產財富，在業內有口皆碑。憑著其高瞻遠矚及過人魄力，在工商舖代理業務上運籌帷幄 ; 除帶領香港工商舖代理團隊創出驕人佳績外，更掌管澳門、珠海及橫琴板塊業務，讓專業代理團隊做大做強，成績斐然。
近年更致力提倡在地產代理行業上發展資訊科技，推動網上交流，建立全面數據平台，令客户更快掌握投資機遇。
系列特輯
|26/02/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 重點內容 【100元印花稅 中小企最受惠】 【助發展商及業主促銷】 【停推商業地】 【關顧中小企】 【香港無處不旅遊】 財政司司長陳茂波剛於2月26日，發表2025/26年度《財政預算案》，亦是本屆政府第三份預算案，當中對工商舖市場有不少落墨，中原工商舖董事總經理潘志明先生現在跟大家評論一下這份《財政預算案》。 100元印花稅 中小企最受惠 房地產向來是普羅大眾極關心的議題，是次《財政預算案》宣布將徵收100元印花稅的物業價值，上限由300萬元提高至400萬元，當中亦涵蓋非住宅類的工商舖物業，縱觀香港的商業機構，中小企業為數不少，它們購入自用的工作室或寫字樓，價值大部份都是在400萬元或之下，而近期一些熱賣的工商物業，售價亦不乏400萬元或以下，所以對於中小企業而言，是次減印花稅，無疑有一定程度的幫助。 助發展商及業主促銷 事實上過去幾年，因經濟環境的轉變，工商舖物業成交量持續低迷，是次減印花稅，除了買家及用家受惠外，發展商及持貨量多的業主，亦可借助這利好消息，加快促銷手上的持貨，隨著換樓鏈的激活，相信未來工商舖成交量會有所增加，尤其是細銀碼的物業，成交量料有明顯的提升。 停推商業地 《財政預算案》內另一關乎工商舖市場的措施，就是政府來年將停推商業地，事實上受外圍環境影響，寫字樓市場近這幾年無疑受到嚴峻的衝擊，商廈平均空置率超過一成，東九龍一帶部份商廈空置率更高達兩成，而之前推出的一些商業地皮亦出現過流標，亦有發展商將東九龍一些商業地申請改作住宅用途，這次宣布停推商業地，某程度給予市場一定的信心，起碼一年內不會有新商業地供應，發展商可趁此機會推售積壓的寫字樓存貨，此外政府亦考慮將部分商業地改劃作住宅用途，令土地用途有更大的彈性，對民生福祉亦屬正面措施。 關顧中小企 中小企撐起香港經濟半邊天，今次的《財政預算案》，當中亦有不少關顧中小企業的措施和政策，如向「bud專項基金」及「市場推廣及工商機構支援基金」合共注資15億元，而「中小企融資擔保計劃」的還息不還本申請期至2025年11月，「中小企融資專責小組」參與銀行為中小企預留融資部份超過3900億元，種種措施旨在支援中小企，致力提振本港經濟，料對工商舖市場起正面作用。 香港無處不旅遊 延續去年香港無處不旅遊的理念，政府會向旅發局撥款12.35億元以推動旅遊業，亦會加強推廣一系列特色旅遊項目，例如生態旅遊、熊貓旅遊、賽馬旅遊等，此外亦會善用海濱資源，在中環、灣仔、北角及尖沙咀海濱，加設輕食飲品攤檔，同時研究將紅磡站南面的臨海及前碼頭用地打造成海濱新地標，興建具特色的商業及住宅項目，提供零售、餐飲、娛樂等設施，並設立遊艇會以帶動遊艇旅遊，相信隨著訪港旅客人數增加，有望帶動商舖市場。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【工商舖專家】labubu與molly設計師大手購入觀塘海傲！呎價竟低於二手工廈 【潘總在線】一簽多行回歸|如何選擇最佳商舖投資區域？ 【工商舖專家】逆周期緩衝資本幫到中小企幾多? | 借錢仲可以「還息不還本」？ #財政預算案 #印花稅 #細銀碼 #工廈 #寫字樓 #商舖 #自用物業 #空置率 #商業地 #中小企 #旅遊業 #海濱 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
系列特輯
|12/02/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: yan 重點內容 【工商舖物業具價值】 【第一次投資工商舖】 【要注意回報率】 【一手工商物業確超值】 【收租要注意租客實力】 【7000萬頭獎又買到甚麼？】 早前六合彩新春金多寶，頭獎一注獨中，幸運兒獲得近1.94億元，屬香港有史以來最高的六合彩頭獎獎金，一時成為城中熱話，突然天降大筆橫財，不少人都會想到把獎金用來投資，若打算投資工商舖物業，到底應如何選擇，又需注意些甚麼？今次潘總會給大家一些投資工商舖的實用錦囊。 工商舖物業具價值 中了六合彩巨額頭獎，一般人都會先解決住屋的問題，然後再把剩餘的獎金作投資用途，以投資角度來說，工商舖確是較其他投資工具穩健，畢竟香港是國際大都會，無論金融、商業、零售及服務業都十分成熟發達，工商舖物業始終有一定的需求，而且保值能力亦較高。 第一次投資工商舖 第一次投資工商舖物業，首要注意其買入價，事前要多作比較，最好能在較低的價格水平買入，這樣未來再下跌的機會便會較低，同時亦增加物業的升值空間，其次要留意市場資訊，了解未來的供應量，若接下來市場上同類物業有大量供應，那麼價格便難有理想的升幅，此外亦要留意物業的罕有性和獨特性，正所謂「物以罕為貴」，一些具特色，或是備有特別配套的工商舖物業，都是投資的首選。 要注意回報率 投資講求回報，所以回報率絕對不能忽視，工商舖三類物業，在租金回報率上雖各有不同，但基本上都有三至四厘，舊式工廠大廈回報率較高，一般能達五至六厘以上，甲級商廈因近年價格回落，回報率平均達四厘多、五厘左右，至於一線街地舖，回報率約有三厘多至四厘多，若是二線街商舖或是樓上舖，租金回報可達五厘多或六厘多以上，回報率主要視乎購入價及租戶的承租能力。 一手工商物業確超值 工商舖近日熱賣中的，正是一些新落成的一手新式工廈，如大角咀的two bedford place、長沙灣的蘢薈及觀塘的海傲等，這些新式工廈有別於傳統的工廠大廈，不但採玻璃幕牆設計，外型十分時尚，而且大堂及其他設施，亦足以媲美寫字樓商廈，以觀塘鴻圖道的海傲為例，位處觀塘核心地段，屬全新甲級工廈項目，連人氣玩偶labubu及molly的設計師，都分別購入單位作為自用工作室，呎價都只是4000多、5000元，遠低於建築成本，這類超低水的一手新式工廈物業，確是投資工商舖的不錯選擇。 收租要注意租客實力 近年因應經濟環境變化，工商舖物業的價格確實回落了不少，若打算連租約購入二手工商舖物業作收租用途，除留意購入價是否低水外，選擇優質且具承租能力的租客亦十分重要，這裡可給大家一些貼士，如打算購入某個連租約的商舖收租，可事先到商舖附近觀察，便能知道該商戶的生意及附近一帶的人流如何，若是寫字樓或工廈類別，可參考一下大廈的水牌，看看大廈的用戶組合，再了解目標單位的租戶是營運哪類行業，是否租用了很長的一段時間，確定是否穩健可靠，只要事前做足功課，便不難擁有穩定的租金回報。 7000萬頭獎又買到甚麼？ 之前有傳一位水警中了六合彩頭獎，獎金接近7000萬元，這個價碼投資工商舖，也有不少選擇，這筆獎金現在可買到金鐘一個約3000、4000平方呎的甲級寫字樓，若是購買舊式工廈，甚至可以買到一個10000多至20000平方呎的單位，至於舖位方面，也足夠購入一些核心區數百平方呎的舖位，總之多作比較、做足功課，便可善用獎金作穩妥的投資。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【潘總在線】一簽多行回歸|如何選擇最佳商舖投資區域？ 【工商舖專家】labubu與molly設計師大手購入觀塘海傲！呎價竟低於二手工廈 【潘總在線】蛇年最值得投資的工商舖板塊係? |2025投資熱潮 #六合彩 #獎金 #頭獎 #工商舖 #投資 #回報 #租客 #一手項目 #二手 #工廈 #新式工廈 #寫字樓 #甲廈 #商舖 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
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|27/01/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: yan 重點內容 【「一簽多行」始於2009年】 【「一簽多行」加強版】 【街上旅客明顯增多】 【網紅店受惠最大】 【零售業同樣受惠】 【商舖租金趨穩】 【買舖要做足功課】 去年12月1日起，中央政府恢復深圳市戶籍居民赴香港「一簽多行」個人遊簽注，市面上明顯多了遊客，旅客來港玩樂消費，最直接受惠一定是商舖市場，今天有請中原工商舖董事總經理潘志明先生跟我們談談這個話題。 「一簽多行」始於2009年 2008年爆發環球金融海嘯，香港陷入經濟衰退，港府遂向中央提出讓深圳居民試行「一簽多行」，即一年內不限次數往來香港，每次留港時間不超過7日，藉此提振香港經濟，後來中央政府同意於2009年4月1日正式實施深圳「一簽多行」，自此大量內地自由行旅客來港，期間更衍生出水貨客的問題，造成不少中港矛盾，後來應港府要求，中央政府於2015年4月13日停止發出深圳戶籍居民來港「一簽多行」簽注，改發「一周一行」。 「一簽多行」加強版 2024年12月1日再恢復的「一簽多行」可說是加強版，合資格申請人士由深圳戶籍居民擴展至持有居住證的非戶籍深圳居民，預計合資格獲「一簽多行」簽注的深圳居民將增至過千萬，預料對香港旅遊業、酒店業及零售業將帶來極大的幫助。 街上旅客明顯增多 觀察所見，自去年12月份起，街上人流明顯增多，一些傳統旅遊區，如尖沙咀的廣東道及海防道、銅鑼灣的羅素街、波斯富街及利園山道一帶，近日都人頭湧湧，根據旅發局公布，去年12月訪港旅客量錄得約426萬人次，按年增加約8%，相信是「一簽多行」這政策起到的帶動作用。 網紅店受惠最大 其實在「一簽多行」這個政策恢復之前，港府已一直不遺餘力推動本港的旅遊業，大搞盛事經濟，吸引不少旅客來港旅遊消費，現在再加上「一簽多行」，在社交媒體的大肆宣傳下，相信是一些網紅餐飲店最為受惠，例如尖沙咀區，一些網紅餐廳及燒味店近日都大排長龍，而佐敦白加士街一帶，也有好幾間出名的餐飲店，經常都門庭若市，不少旅客都慕名光顧，而根據香港餐飲聯業協會會長黃家和先生所說，單看12月份，一般餐飲業生意增長超過10%，較去年為佳。 零售業同樣受惠 除了餐飲業外，其他如零售業亦同樣受惠，商場管理學會及一些商場負責人表示，商場的營業額收益，增幅達雙位數，反映在這段時間，旅客除了來香港觀光旅遊及光顧食肆外，也會逛逛商場消費購物，尤其是核心旅遊區的商場，更是大為受惠。 商舖租金趨穩 政府今年會繼續大搞盛事，更推出《旅業藍圖2.0》，再加上《一簽多行》，相信訪港旅客人數會持續增加，對商舖市場幫助會較大，現在人流多了，也等於多了銀流，店舖租金的承托力亦會隨之上升，經歷了過去兩、三年的調整，商舖租金已大幅下調，下跌了約三成至七成不等，商戶出現汰弱留強的局面，期間亦多了一些新品牌進駐，近月舖位租金已漸趨穩定，農曆新年後，隨著市場上的利好因素，估計舖租有進一步的承托力，第二季之後，舖租或有機會輕微增長。 買舖要做足功課 近期若想入市購買商舖，必定要先做足功課，因為不同區域或街道都有其個別的特色，如果購買舖位是用作投資收租，一定要弄清楚租客的付租能力，其次要看購入的價格，要多做比較，若看近期的市況，旅遊區的商舖值博率較高，若希望有穩定的租金回報，民生區商舖也是值得考慮。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【工商舖專家】銅鑼灣掀麵包大戰？ |唐詩詠麵包店成網紅店大排長龍！ 【潘總在線】啟德sogo開業有咩優勢? |可否延續銅鑼灣崇光輝煌經典? 【工商舖專家】灣仔合和商場試業|有5萬呎日本家品店，可帶旺周圍一帶? #深圳 #一簽多行 #自由行 #旅遊業 #訪港旅客 #商舖 #商場 #尖沙咀 #銅鑼灣 #餐飲業 #網紅店 #舖租 #買舖 #潘總在線 #潘志明 #中原工商舖
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|16/01/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: yan 重點內容 【去年工商舖價格大幅下調】 【成交量萎縮】 【蛇年不乏利好因素】 【商舖物業看高一線】 【筍價寫字樓吸引買家入市】 【一手新式工廈價錢吸引】 【蛇年工商舖投資錦囊】 農曆新年快將來到，相信很多觀眾都想知道蛇年投資工商舖有什麼貼士和建議，今天請到中原工商舖董事總經理潘志明先生，給大家一些投資錦囊。 去年工商舖價格大幅下調 2024年的工商舖市場，當中一大特色，就是物業價格大幅下調，由三成至六成多不等，市場上出現不少低價成交，有些銀主盤，同樣以大幅折讓價沽出，連一手工商舖物業的價格亦下調不少，有些持貨量多的發展商，其一手項目降價的幅度達四至六成，屬近年來極罕見。 成交量萎縮 去年工商舖的成交量亦大幅萎縮，雖然銀行已開始減息，但息口仍處高位，業主持貨壓力頗大，而且銀行對於工商舖物業的按揭借貸相對保守，種種原因導致工商舖成交宗數創出近十多年的新低，所以若說整個2024年的工商舖表現，可以說是乏善足陳。 蛇年不乏利好因素 其實去年踏入第四季，市場上已出現一些利好因素，特區政府持續推出多項措施振興經濟，對於房地產或是工商舖物業都有一定的支持，例如去年12月份深圳恢復「一簽多行」，不單深圳戶籍居民可以申請「一簽多行」，深圳住戶證的持有人也可申請，估計合資格人數約有1800萬人，消費潛力不容忽視，隨著國內訪港旅客增加，零售消費轉旺，預料商舖市場最為受惠。 商舖物業看高一線 去年特區政府積極推動本港旅遊產業，大搞各類盛事和大型活動，近日更推出旅業藍圖2.0，積極加強旅遊業發展，預料訪港旅客將進一步增加，事實上，最近這幾個月，核心旅遊區的人流明顯增多，很多網紅店外都出現人龍，商舖物業前景在蛇年大可看高一線。 筍價寫字樓吸引買家入市 過去兩年，因經濟環境出現變化，寫字樓物業受壓頗大，尤其是甲級商廈，價格回落幅度由四成至六成以上不等，但亦因價格大幅調整，反而吸引一些用家入市，預計這趨勢依然繼續，加上蛇年寫字樓新供應不多，相信只要價錢夠吸引，寫字樓物業不乏買家青睞。 一手新式工廈價錢吸引 近年的新式工廈，既有玻璃幕牆，又有宏偉漂亮的大堂和各項優質設施，幾可媲美甲級寫字樓，深受市場歡迎，這類物業近期價格亦回落了不少，有些一手新式工廈，售價甚至更低過成本價，預計同樣能吸引不少用家及投資者入市購買。 蛇年工商舖投資錦囊 說到蛇年工商舖投資錦囊，先給業主們一點建議，銀行方面始終對工商舖物業的按揭借貸較為保守，加上市場上出現的低價成交拖低了物業的估價，所以持貨量多的業主，應趁買家開始蠢蠢欲動打算入市之際，積極爭取機會沽出物業，以減輕利息支出負擔；至於買家方面，因工商舖物業的價格已累積了一定的跌幅，再大幅下跌的機會已不大，所以若看中心儀物業，就要把握機會趕快入市，以免錯失良機，此外若是購入物業作長線收租，便要留意租客的付租能力，購入工商舖物業之前，應多搜集相關資料研究清楚，也要比較過往的成交價格及租金水平，相信在多個利好因素下，蛇年的工商舖市場會出現價穩量升的局面。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【工商舖專家】盤點2024年工商舖市場大事|到底有幾多大手成交？ 【潘總在線】特朗普當選、美聯儲再減息 對香港工商舖有乜影響? 【工商舖專家】逆周期緩衝資本幫到中小企幾多? | 借錢仲可以「還息不還本」？ #農曆新年 #蛇年 #投資 #成交 #利息 #按揭 #一簽多行 #訪港旅客 #商舖 #寫字樓 #甲廈 #新式工廈 #一手項目 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
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|03/01/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: yan 重點內容 【日式百貨風潮】 【sogo被港商收購】 【sogo不倒之謎】 【尖沙咀sogo結業告終】 【sogo啟德店前景如何？】 屹立於銅鑼灣軒尼詩道的sogo崇光百貨，於上世紀1985年5月31日開業，適逢港鐵港島綫亦於同日通車，可說是當年香港的一大盛事，sogo堪稱日式百貨業的經典，也是銅鑼灣區內的地標，除吸引中外遊客外，亦是本港市民消閒購物的熱點，近日啟德sogo開業，吸引不少市民前往朝聖，到底啟德sogo能否延續銅鑼灣sogo的輝煌，今天請來中原工商舖董事總經理潘志明先生和我們談談這個話題。 日式百貨風潮 日式百貨風潮80年代的香港，經濟蓬勃發展，市民的消費力大為提升，加上港人亦十分熱衷於東洋流行時尚文化，日本歌曲、電影、雜誌、餐飲、時裝及化妝等在香港大行其道，當時有不少日式百貨看準這充滿潛力的市場，趁勢進駐香港，除了崇光百貨外，還有大丸百貨、松坂屋、東急、西武等，可說是百花齊放，這些日式百貨公司裝潢雅緻，貨品種類又多又新穎，故大受港人歡迎。 sogo被港商收購 但發展至後期，日式百貨公司在香港開始漸漸式微，不少知名百貨品牌都退場撤出香港，但唯獨崇光依然屹立不倒，繼續在香港經營，值得一提的是，2000年日本sogo母公司陷入財政困難，終宣告破產，劉鑾雄及鄭裕彤聯手斥資約35億元購入sogo，換言之，這所人氣日式百貨公司，現在其實已是由港商所持有。 sogo不倒之謎 sogo之所以能屹立不倒至現在，究其原因，地利位置是一重要因素，sogo位於東角中心，既屬港鐵站上蓋，也是銅鑼灣核心中的核心位置，加上位處人流極旺的軒尼詩道及東角道單邊位置，大廈再配以led大型屏幕，廣告效果甚為突出，極為吸睛吸客，而銅鑼灣本身既是遊客區，也是港人熱門的購物區，而港島東亦有不少日本人聚居，消費力不弱，此外物業又是自置物業，經營自主性極高，在種種利好因素下，難怪sogo能一直屹立至今。 尖沙咀sogo結業告終 在港島銅鑼灣旅遊區取得成功，令sogo萌生進軍九龍旅遊購物區的念頭，2005年，sogo於尖沙咀梳士巴利道開店，店舖面積約11萬平方呎，但尖沙咀sogo似乎未能承接銅鑼灣總店之聲勢，生意持續強差人意，結果於2014年2月結業，同年12月，sogo於喜來登酒店再次開業，但店舖本身在酒店的範圍內，進出不算太方便，生意仍然未如理想，結果這間尖沙咀店終於2023年結業。 sogo啟德店前景如何？ 啟德sogo於早前開業，吸引不少市民前往朝聖，整個啟德sogo投資計劃十分龐大，單是投地已耗資70多億元，總投資額更超過150億元，興建雙子塔式的雙子匯去經營百貨行業，著意打造一個百貨王國，啟德跟銅鑼灣及尖沙咀相比，地區屬性上固然有所不同，啟德是一個新發展區，未來的住戶及人口相當密集，周邊也有很多發展，如甲級寫字樓、政府機構及大型企業，此皆利好啟德sogo的經營，相信若能引入多些新概念，必定可以吸引更多市民及遊客前來消費，啟德sogo經營前景預料十分樂觀。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【潘總在線】華潤隆地購入房協5商場|民生商場有咩投資價值? 【工商舖專家】灣仔合和商場試業|有5萬呎日本家品店，可帶旺周圍一帶? 【潘總在線】淘寶中港城開4萬呎體驗館 |網購為何轉開實體店？ #崇光 #啟德sogo #百貨公司 #銅鑼灣 #大丸百貨 #松坂屋 #軒尼詩道 #東角道 #東角中心 #尖沙咀 #喜來登酒店 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
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|18/12/2024
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: yan 重點內容 【華潤隆地購5民生商場】 【鍾情民生商場】 【曾經營超市 熟知行情】 【大集團具議價能力】 【商場成交帶動舖市】 2024年快將完結，市場再出現矚目大手成交，就是華潤隆地一口氣購入房協五個商場，金額估計超過20億元，這5個商場有何特別之處？華潤隆地為何今年頻頻購入商場，今天有請中原工商舖董事總經理潘志明先生與我們談談這個話題。 華潤隆地購5民生商場 近日華潤隆地大手向屋協購入5個非核心商場，包括於1997年落成、位於土瓜灣的欣榮商場，屬5個商場中面積最大的一個，面積約6.5萬平方呎，另外4個為有長沙灣「大四喜」之稱的喜盈、喜韻、喜漾及喜薈之屋苑商場，面積合共約5.3萬平方呎，5個商場價值估計超過20億元，這些商場有一共通點，就是俱為民生商場，而並非位於核心旅遊區，主要是服務區內居民，商戶組合以餐龐食肆、超市及民生店舖為主。 鍾情民生商場 翻看資料，其實華潤隆地早前以5.4億元及3.1億元分別購入將軍澳藍塘傲商場與及葵芳匯基座商場，連同今次購入的5個商場，華潤隆地今年入市共買下7個民生商場，在市場上頗為矚目，若問華潤隆地為何對民生商場情有獨鍾，大概因為這種位於民生屋苑的商場，主要是提供區內小市民日常生活所需，向來都不太受外圍因素及經濟環境影響，商戶流動性不大，故此商場舖位的空置率向來極低，至於租金回報方面亦相當穩定，現在一般新購入的民生商場，回報由5厘多至6、7厘不等，相比其他類別工商舖物業，一般只有2厘多到4厘多的租金回報，相比之下，民生商場的回報確是稍勝一籌。 曾經營超市 熟知行情 華潤隆地是華潤集團旗下的業務，主要負責物業與資產管理，而華潤本身亦曾經營超市，對民生消費的習慣及數據有一定的掌握，這亦是其在今年內頻頻購入民生商場的另一主要原因，這批商場俱屬屋苑商場，主要以長線收租為主，而部分商場甚至有車位配套，令這些商場物業更具投資價值。 大集團具議價能力 華潤隆地是次一口氣向房協購入5個商場，涉資超過20億元，能有這樣大的投資胃納，其議價能力必然相對較高，相信在是次交易中，在價錢上華潤隆地能得到不俗的折讓，而亦因為華潤集團規模極大、財力雄厚，即使交易涉及龐大金額，預料在資金或借貸方面亦不會有太大的問題。 商場成交帶動舖市 今年內除了華潤隆地購入7個商場，市場上亦錄得不少其他商場成交，最矚目的要數荃灣愉景新城d．park，新世界以40.2億元售予華懋集團，此外還有西貢傲瀧商場、葵涌安蔭商場及長沙灣 the campton商場等，商場成交金額一般較大，對市場無疑能起到刺激和提振作用，財團大手購入商場，亦足證對香港經濟前景充滿信心，尤其民生區商場屢錄成交，亦能同時帶動區內的其他街舖，對整個商舖市場有著積極正面的作用。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【工商舖專家】灣仔合和商場試業|有5萬呎日本家品店，可帶旺周圍一帶? 【潘總在線】尖沙咀吉舖近9年新低?! | 最近開咗邊類新舖？ 【潘總在線】黃金商場真係「亂衰」? | 以前唔係腦場，原來係做呢樣嘢? #華潤隆地 #商場 #房協 #民生屋苑 #大手成交 #欣榮商場 #長沙灣大四喜 #藍塘傲商埸 #葵芳匯 #商舖 #愉景新城 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
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|12/12/2024
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: yan 重點內容 【「波樓」龍蛇混集？】 【對桌球改觀】 【桌球室選址】 【24小時智慧桌球室進軍香港】 【無人商店前景如何】 隨著科技的進步與及自動化的普及，商業世界對人手的需求漸漸減少，市場上近年更興起所謂的「無人商店」，而在香港街頭，亦看見不少夾公仔店和24小時健身室都採用這種經營模式，最近國內一間沒有職員駐場的智慧桌球室便首度進軍香港，今天有請中原工商舖董事總經理潘志明先生跟我們談談這個話題。 「波樓」龍蛇混集？ 香港多年前已有桌球室，一般稱作「波樓」，70、80年代的桌球室，給人的印象似乎不太良好，感覺該處總是煙霧瀰漫，而且龍蛇混雜，彷彿是罪惡的溫床，而且當時打桌球亦算是高消費的娛樂，所以在那個年代打桌球未算是太過流行。 對桌球改觀 隨著桌球成為國際性的賽事，人們對這種娛樂活動亦逐漸改觀，快槍手韋德、戴維斯等桌球高手更成為世界級名人，廣告及片約不斷，而香港亦出了不少桌球名將，如「神奇小子」傅家俊及「四眼cue后」吳安儀等，而曾贏得7屆世界桌球錦標賽冠軍的奧蘇利雲，透過優才入境計劃成為香港居民，更是城中佳話，凡此種種令桌球以往在人們心目中的壞印象徹底改變，事實上，桌球不需要太多體能，亦可鍛練個人的反應、靈敏度、身體協調和思維能力，實在是老幼咸宜的活動。 桌球室選址 傳統的桌球室，佔用樓面面積一般較大，起碼是數千平方呎，甚至是過萬平方呎，因為地舖租金高昂，所以桌球室一般多開設在樓上舖、私人會所，或是在商場基座，至於其付租能力，一般由十多元至幾十元一平方呎不等，要視乎桌球室選址的地點；事實上，尖沙咀、銅鑼灣、灣仔等商業旺區開設了不少桌球室，主要是因為人流夠旺，交通方便，若打算開設在民生區，則要考慮該區的居民人數是否夠多，能否提供充足而穩定的客源。 24小時智慧桌球室進軍香港 近日深圳一間無職員駐場的智慧桌球室，承租了九龍城廣場一個面積約900平方呎的商舖開業經營，每月租金約2.5萬元，有別於本港傳統的大型桌球室，這間智慧桌球室只有3張球桌，主要原因是香港規定擁有4張或以上球桌的桌球室便要申領牌照，現在經營者不用申領牌照便可快速開業，免卻不少麻煩。 這種智慧桌球室因為只有3張球桌，所需店舖面積不大，所以在市場上可選擇的商舖較多，加上不需支付店員工資，租金成本也較低，管理亦相對簡單，經營者表示現在進軍香港市場試探水溫，並計劃兩年內在港開設約30個據點，相信這種智慧桌球室或會成為一股新潮流。 無人商店前景如何 其實無人駐場的經營模式，香港一些商戶都有採用，如夾公仔店及24小時健身室等，基本上不用有人看管，只需裝設24小時的監控系統已足夠，事實上，國內及外國已有很多超級市場、便利店或是書店等，都是採用自助購物模式，客人選購物品後，只需使用支付系統結賬便可離去，完全不用店員服務，而香港工資成本向來高昂，在控制營運成本的大前提下，相信無人商店有機會逐漸在香港流行起來。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【工商舖專家】瑞幸咖啡攻港連開7店|會否帶來咖啡減價戰攻勢？ 【潘總在線】淘寶中港城開4萬呎體驗館 |網購為何轉開實體店？ 【潘總在線】健身中心呢行仲有無得做? 24小時健身點解大受歡迎? #桌球室 #無人商店 #波樓 #24小時營業 #傅家俊 #奧蘇利雲 #樓上舖 #基座商場 #私人會所 #九龍城廣場 #申領牌照 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
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|20/11/2024
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: yan 重點內容 【網購越來越盛行】 【網購也有缺點】 【實體店始終有其優勢】 【淘寶開設體驗店】 【線上返回線下？】 隨著科技日新月異，近年越來越多人使用網上購物，加上早幾年出現的疫情，政府實施限聚令，人們不能外出消費購物，令網購進一步急速增長，當消費者轉往線上消費，實體商舖難免會受到衝擊，不過近日內地大型購物網站淘寶，準備在中港城開設4萬平方呎的體驗店，到底線上的銷售模式是否返回線下實體店，中原工商舖董事總經理潘志明先生今天會談談這個話題。 網購越來越盛行 網購近年越來越盛行，尤其是淘寶這個大型購物線上平台，更是業內的龍頭一哥，該購物網上的商品可說是包羅萬有，而每逢「雙11」，更是消費者一年一度的大盛事，多樣商品減價促銷，吸引大量顧客瘋狂購買，締造出驚人的銷售額，而一些本來從不在網上購物的人，在疫情期間，因為無法外出購物，故亦開始嘗試一下網購，結果因為非常方便，購物體驗十分良好，加上商品又價廉物美，所以亦逐漸加入網購的行列，事實上，近年不少商戶都積極在線上推廣，並加設線上營銷渠道，希望藉此增加生意及銷量。 網購也有缺點 網購雖然方便，但也不是沒有缺點，主要是在網上只能看到商品的照片或影片，但卻完全無法觸摸，尤其是鞋子或衣服這樣東西，看網上展示的照片，無疑感到很漂亮，但買回來後，不是尺碼不合穿，便是質料不如想像，更遑論食物或香水這類需要味覺或嗅覺感受的東西，加上貨品長途跋涉由國內運送來港，途中或會出現破損，要退貨或換貨，亦需要大費周章。 實體店始終有其優勢 反觀在實體店舖選購東西，始終能現場看到實物並且觸摸得到，尤其是衣履這類物品，你不但能拿在手上，仔細看清它的剪裁、造工和質料、而且能嘗試穿在身上，看看是否合身舒適，而一些需要操作的物品，如電子產品、家電等，除可在實體店中現場檢測其性能，亦能向店員查詢相關的疑問，至於餐飲食肆更不用說，現場品嚐食物飲料，肯定勝過網購外賣，凡此種種，都是實體店仍存有的優勢。 淘寶開設體驗店 近日淘寶以約50萬元月租，租用廣東道中港城 2樓一個巨型商舖作為大型家具體驗館，體驗館面積達4萬平方呎，除了擺放較大型傢俬外，淘寶更與其他平台合作，為客戶提供一站式裝修服務，在選址方面，體驗店位處尖沙咀核心區大型商場，加上交通十分方便，相信能吸引到一定的人流，此外體驗店的一大賣點，是提供一站式的服務，由選購家具、度尺、設計，以及上門安裝，體驗店都能妥善安排，對於忙碌的香港人而言，的確帶來莫大的方便。 線上返回線下？ 網購流行，再加上網店開業成本不高，不少店家不再租用商舖，索性在線上直播帶貨，這的確令商舖市場受到一定程度的影響，但正如文中提及，網購亦存在一定的缺點，令實體店始終有其價值，是次淘寶開設大型實體體驗店，正是線上、線下營銷的聯動和結合，此後會否帶動更多線上商店轉回到線下經營，大家可拭目以待。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【潘總在線】omega加租擴充銅鑼灣羅素街店|英皇娛樂開快閃店 【潘總在線】國內餐飲品牌第二波殺到香港！ |今次開店熱同之前有咩唔同？ 【潘總在線】奧運熱潮帶動開運動舖 | 盤點新開運動品牌店 #淘寶 #網購 #網店 #直播帶貨 #商舖 #體驗店 #裝修 #傢俬 #中港城 #雙11 #線上營銷 #實體店 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
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|08/11/2024
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 重點內容 【美國總統選情激烈】 【總統競選不及減息影響大】 【投資者及商家回復信心】 【俄烏或有機會停戰】 【價格回落吸引買家入市】 美國大選終於塵埃落定，特朗普以壓倒性的優勢擊敗現任副總統賀錦麗，相隔四年後重返白宮，將成為美國第四十七任總統，再加上美國聯儲局於11月8日議息，宣布再減息0.25厘，這兩件政經大事，到底對本港工商舖市場有何影響，中原工商舖董事總經理潘志明先生會為大家詳盡分析。 美國總統選情激烈 這次美國大選，可說是極富戲劇性，先有現任總統拜登在總統候選人辯論會上表現欠佳而決定退選，改由現任副總統賀錦麗頂上參選，然後發生特朗普在競選集會中遇刺受傷事件，臨近投票之日，特朗普與賀錦麗的民眾支持度可說是叮噹馬頭，及後特朗普呼聲漸高，繼而贏得多個搖擺州份的選票，成功以78歲高齡當選，成為美國歷史上最年長的總統當選人。 總統競選不及減息影響大 平情而論，對本港工商舖市場而言，美國總統大選的結果，其影響反而不及聯儲局減息來得大，自今年9月聯儲局減息半厘，開啟了減息周期後，剛過去的11月8日，聯儲局再度減息0.25厘，而本港多家銀行亦再相繼跟隨減息，此外，中央政府亦推出一連串的「大招」，希望能藉此振興國內經濟及房地產市場，在種種利好因素下，自9月底開始，本港工商舖市場已看到回暖跡象，至10月份，連工商舖的一手項目交投亦活躍起來，錄得成交的一手甲級寫字樓項目包括有觀塘泓傲、長沙灣永康街83號及九龍灣第一集團中心等，而一手甲級工廈長沙灣蘢薈，同樣錄得多宗成交。 投資者及商家回復信心 香港工商舖市場，不少業主都屬投資者，他們購入工商舖物業收租，賺取租金回報的同時，亦靜待著物業升值，亦有部份是商家及經營者，他們購入商舖、寫字樓或工廈物業作為自用，近期接觸到的生意人或經營者，對於市道的看法，都較之前樂觀積極，因為不少人都認為特朗普本身是個生意人，處事取態多以金錢及利益掛帥，較少糾纏於意識形態之上，在中美貿易戰及關稅議題上，反而有更多的談判空間；此外，中國提振經濟及房地產的措施亦是一浪接一浪，近年中港兩地經濟環環相扣、互為影響，國內一系列救市措施，相信對本港工商舖市場能帶來正面的影響。 俄烏或有機會停戰 特朗普競選時的口號，一直強調美國優先，並且要讓美國重返黃金時代，除了盡力讓製造業遷回美國本土外，對於俄烏戰爭的取態，特朗普表示當選後會盡快結束這場戰爭，以減輕國家支援烏克蘭的軍事支出，假若俄烏戰爭真的能於短期內結束，相信能利好環球經濟發展，而對於經濟極其敏感的工商舖市場，亦能同時受惠。 價格回落吸引買家入市 因受環球經濟環境影響，這幾年工商舖物業的價格回落的幅度頗大，近期已吸引不少投資者或用家趁低價入市，加上環球政局漸趨穩定，而中央及本港也有不少新政策提振經濟，令投資者入市信心加強了不少，若12月及明年聯儲局繼續減息，相信投資者入市的信心會進一步增加，工商舖物業成交量價有望持續提升。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【潘總在線】【施政報告2024】放寬按揭上限7成對工商舖有幾大幫助 【工商舖專家】聯儲局減息香港銀行即跟隨|聰明錢偷步入市邊類工商舖? 【潘總在線】工商舖大手成交驚現10厘回報| 投資者點解揀呢個時間入市？|盤點近期工商舖大刁 #美國總統 #特朗普 #賀錦麗 #聯儲局 #減息 #俄烏戰爭 #一手項目 #甲級商廈 #甲級工廈 #投資者 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
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|08/11/2024
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: yan 重點內容 【香港高等學府具吸引力】 【酒店適合改裝學生宿舍】 【酒店入住率未如理想】 【政策支持學生宿舍】 【學生宿舍選址】 今年的施政報告中提到，政府正全力發展香港成為國際專上教育樞紐，打造「留學香港」品牌，事實上，估計現在有超過7萬名外地來港讀書的學生，然而香港本身已是寸金呎土，不少港人正面對住屋問題，這些千里迢迢來港讀書的學生，又如何解決住宿的問題？另外，眼見近期有不少酒店改裝成為學生宿舍，這門產業前景又如何？中原工商舖董事總經理潘志明先生會和大家談談這個話題。 香港高等學府具吸引力 香港是一個國際化的城市，本土的高等學府更是赫赫有名，當中的香港大學、中文大學及科技大學更是位列全世界頭50名的大學，所以每年都吸引不少外地及內地的學生來港唸書，而住宿環境向來對學生們的學習影響極大，但學校能提供的學生宿位始終有限，一部份學生會共同租用私人樓宇單位，亦有部份學生會選擇入住私營的學生宿舍，在這龐大的需求下，學生宿舍逐成為市場上的新商機。 酒店適合改裝學生宿舍 近期看到紅磡城木酒店與及尖沙咀的珀薈酒店都分別改裝為學生宿舍，營運商為甚麼會選擇酒店來改裝？其實從另一角度來看，酒店可以算是短期租用的住宅物業，而酒店的基本布局、間隔、設施及配套，亦十分適合改裝為學生宿舍，而學生宿舍與酒店的分別在於，學生宿舍的裝修布置可以較為簡單，不用太過奢華，一些為酒店客人而設的如水療房、桑拿房、酒吧和宴會廳等，亦可改裝成適合學生使用的茶水間、溫習室、洗衣房、公共廚房或是康樂室等，比起改裝住宅物業或是重新興建一幢學生宿舍，改裝酒店無疑更為便捷，成本效益亦更高。 酒店入住率未如理想 自從疫情完結，中港通關後，香港的旅遊業已慢慢復常，旅發局的統計數字顯示，今年1至10月的訪港旅客，達到約3,670萬人次，按年同期增加37%，創疫後新高，當中內地旅客錄得2,840萬人次，按年增加33%，而非內地旅客佔830萬人次，按年升幅更達54%，雖然旅客人數增加，但他們的消費及旅遊模式卻有所改變，加上中港關口的交通配套大為改善，有些甚至是24小時通關，不少國內遊客屬於自由行，很多都是即日來回，以致香港不少酒店的入住率不算太甚理想。 政策支持學生宿舍 反觀營運學生宿舍，學生租用地方，正常而言，一般都會持續承租幾個學期，甚至是幾年時間，雖然每年都有學生畢業，但同樣會有新一批外地學生來港讀書，客源可說是相當穩定，而且能從外地來港讀書，其家庭亦有一定的經濟能力，換言之，這些學生的付租能力不會太差，加上今年的施政報告中，政府表示會推出先導計劃，在規劃、地政、建築圖則審批方面拆牆鬆綁，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和其他商廈，增加學生宿舍供應，在政策支持下，學生宿舍的發展前景大可看高一線。 學生宿舍選址 學生宿舍如設在學校附近，當然是最為理想，但其實只要是交通方便，同樣是設立學生宿舍的理想選址，近期紅磡區及尖沙咀東部均有酒店改裝為學生宿舍，兩座酒店都是鄰近理工大學，而且交通極為方便，無疑是改裝為學生的理想選均，總括而言，營運學生宿舍在香港仍算是初起步的產業，往後能夠發展的空間極大。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 c-000227 相關資訊 【潘總在線】【施政報告2024】放寬按揭上限7成對工商舖有幾大幫助? 【潘總在線】工商舖大手成交驚現10厘回報| 投資者點解揀呢個時間入市？|盤點近期工商舖大刁 【工商舖專家】徵酒店房租稅會否影響生意? |稅收料為庫房帶來11億? #酒店 #學生宿舍 #香港大學 #外地學生 #城木酒店 #施政報告 #自由行 #訪港旅客 #珀薈酒店 #理工大學 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
